蓝冠总代理_重磅出手!海南惊现反常操作 重大政策落地在即?

发布作者:www.pcls.com.cn
发布时间:20-03-18

重磅出手!海南惊现反常操作 重大政策落地在即?

2020-03-09
来源:西部城事
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房地产备受煎熬的时刻,最让人意外的省份出现了!

3月7日,海南印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,提出发展安居型商品住房,实行本地居民多套住房限购政策,以及商品住房现房销售制度。

目前已经有60多个城市出台了稳楼市措施,海南反其道行之,在广州、驻马店撤回松绑政策后,进一步收紧调控,成为首个逆向给房地产增压的省份,这一调整可谓相当出其不意。

为什么是海南?此举有何信号意义?它是否意味着新的重大利好即将花落海南?

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这次海南的政策,主要包括三个看点:第一,安居型商品住房;第二,多套房限购;第三,取消预售。

先说安居型商品住房。它本质上还是保障住房的一种,主要面向无房者,或者人均住房面积未达到平均水平的居民家庭。

按照要求,建好安居型商品住房,售价根据当地的经济发展水平、居民可支配收入、物价水平、建设成本等确定,并在一定年限内实行封闭流转。

限制对象,限制价格,限制转让,还是为了给那些买不起房的群体,提供住房选择,同时配合人才引进政策,吸引外来人口在海南买房安家。

多套房限购,针对的是本地居民,已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭,停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

这一招的力度,其实并不大。因为,当地人大部分都有自建房,而且户籍群体购买第三套房的比例,本身非常低,针对第三套限售,和针对第二套限售,完全不能相提并论。

相较于前两者,海南楼市新政的最大看点,还是取消预售,实行现房销售制度。

1997年以后,预售制在内地已落地生根多年,大部分城市的商品房预售比例,都在七八成以上。

海南2019年数据,来源:公报

预售模式下地产行业高周转成为常态,对开发商来说,拿到地就可以卖房,资金流压力大大的缓解了;对地方而言,也可以加速土地出让款的进账。

当然,预售也衍生了很多问题。交房时,装修、配套等方面货不对板的情况比比皆是,更有甚者,开发商直接收钱跑路,留下一堆烂尾楼。因此,取消预售的呼声一直都有。

海南实行现房销售,虽然只针对新出让的土地,对存量市场的影响并不大。不过它是第一个取消预售的省份。

而且当前房企承压较大,为了解困,多个城市发文降低预售门槛。海南不仅没跟进,反而上演逆行的一幕,无疑增加了接下来楼市走向的不确定性。

02

在海南之前,广州和驻马店相继撤回相关解禁政策,给过于强烈的松绑预期实现了降温,让房住不炒的红线更加明确。

海南逆行出手,成为首个全面收紧调控的省份,也是首个取消预售的省份,当然有这层大背景在。但除此之外,和海南自身的发展状况也息息相关。

首先,海南的房地产依赖度在全国首屈一指。全省的房地产开发投资和GDP的比值,一直维持在30%以上,三亚、海口等一些热点城市,甚至高达60%以上。

来源:中指数据

中指数据显示,去年全年,三亚的卖地收入达到121.7亿元,同比增长553%,位居40个大中城市首位。其他的一些县市,甚至一度透支指标,把未来的地都卖完了。

其次,海南因为房地产至少栽过两次跟头。

第一次是1990后,十万人才下海南,短短两年房价翻了五倍,最终留下大量烂尾楼;第二次是2010年前后,受国际旅游岛政策影响,楼市升温,地产投机炒作盛行,政策利好被楼市泡沫淹没。

2018年4月,海南获批建设自贸区(港),就在各路资金准备涌入地产行业时,海南推出堪称“史上最严”的全域限购政策,并且进行了几次升级。

当年的全域限购,让投机者欲哭无泪。其实对于一个多次收获国家利好,但依旧没有发展起来的地区来说,这样调整倒不是很意外,因为海南的确没有继续拿房产泡沫来试错的余地了。

因此,在新一轮的政策红利降临后,海南去房产化的趋势,越来越明显。去年当地的官媒就刊文提到,“防止炒房不仅是经济问题、发展问题、民生问题,更是政治问题,也是对管理者执政能力和水平的检验”。

而2019年的数据显示,海南全省房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。

海南这次重磅出手,对比多地松绑的趋势来看,确实是逆行,但于海南自身,却可以理解为顺势巩固已经取得的调控成果。

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取消预售,强化限购,首个逆势收紧的省份海南横空出世,释放了多重信号。

第一,松绑预期不会没有节制的发展,房住不炒,不将房地产当成短期刺激手段,在任何时候都不可动摇,尤其是那些房地产依赖度很高的地区。

第二,在因城施策、强化地方主体责任的前提下,全国、全省一盘棋的调控局面,会逐渐被打破。

不同的地区、城市,经济发展状况不同,人口流入流出格局不同,土地储备不同,房价水平和房地产市场的热度同样不同,楼市分化接下来会成为一种常态,松绑和收紧同时发生的概率会越来越高。

2019年上半年数据,来源:居研究院

第三,具体到海南自身而言,这也将是个重要的发展转折点。

相较于60多个松绑的城市,海南逆势调整,的确不排除接下来有重大利好落地的因素。打好提前量,锁死房地产市场投机炒作的空间,可以为承接国家政策铺路。

海南2019年的GDP是5308.94亿元,增速为5.8%,相当于一个中等城市的规模,而且由于独特的地理和生态结构,缺少发展工业的空间。但即便如此,也要摆脱房产依赖。

总的来说,海南还是很有希望的。一方面它的区位不差,毗邻珠三角,眺望西部陆海通道,海岸线又长。另一方面,国家向来很照顾,政策给的十分充足。

2018年海南发布《百万人才进海南行动计划》,开始大力引才,为地区发展和国家战略的配套进行人才储备,这次的安居型商品住房,也是一个重要手段。

海南人口,来源:网络

观察上图的人口结构可以看出,2015年开始,海南的常住人口数量,已经开始反超户籍人口,往净流入的局面转向。

其实即便没有新的利好出炉,海南依托现有的政策和区位优势,依然能走的更远。其中,摆脱房地产依赖,将是重要的一步。

                                                                             
责任编辑:赵路

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