重磅出手！海南惊现反常操作 重大政策落地在即？

2020-03-09
来源：西部城事
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房地产备受煎熬的时刻，最让人意外的省份出现了！

3月7日，海南印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，提出发展安居型商品住房，实行本地居民多套住房限购政策，以及商品住房现房销售制度。

目前已经有60多个城市出台了稳楼市措施，海南反其道行之，在广州、驻马店撤回松绑政策后，进一步收紧调控，成为首个逆向给房地产增压的省份，这一调整可谓相当出其不意。

为什么是海南？此举有何信号意义？它是否意味着新的重大利好即将花落海南？

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这次海南的政策，主要包括三个看点：第一，安居型商品住房；第二，多套房限购；第三，取消预售。

先说安居型商品住房。它本质上还是保障住房的一种，主要面向无房者，或者人均住房面积未达到平均水平的居民家庭。

按照要求，建好安居型商品住房，售价根据当地的经济发展水平、居民可支配收入、物价水平、建设成本等确定，并在一定年限内实行封闭流转。

限制对象，限制价格，限制转让，还是为了给那些买不起房的群体，提供住房选择，同时配合人才引进政策，吸引外来人口在海南买房安家。

多套房限购，针对的是本地居民，已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

这一招的力度，其实并不大。因为，当地人大部分都有自建房，而且户籍群体购买第三套房的比例，本身非常低，针对第三套限售，和针对第二套限售，完全不能相提并论。

相较于前两者，海南楼市新政的最大看点，还是取消预售，实行现房销售制度。

1997年以后，预售制在内地已落地生根多年，大部分城市的商品房预售比例，都在七八成以上。

海南2019年数据，来源：公报

预售模式下地产行业高周转成为常态，对开发商来说，拿到地就可以卖房，资金流压力大大的缓解了；对地方而言，也可以加速土地出让款的进账。

当然，预售也衍生了很多问题。交房时，装修、配套等方面货不对板的情况比比皆是，更有甚者，开发商直接收钱跑路，留下一堆烂尾楼。因此，取消预售的呼声一直都有。

海南实行现房销售，虽然只针对新出让的土地，对存量市场的影响并不大。不过它是第一个取消预售的省份。

而且当前房企承压较大，为了解困，多个城市发文降低预售门槛。海南不仅没跟进，反而上演逆行的一幕，无疑增加了接下来楼市走向的不确定性。

02

在海南之前，广州和驻马店相继撤回相关解禁政策，给过于强烈的松绑预期实现了降温，让房住不炒的红线更加明确。

海南逆行出手，成为首个全面收紧调控的省份，也是首个取消预售的省份，当然有这层大背景在。但除此之外，和海南自身的发展状况也息息相关。

首先，海南的房地产依赖度在全国首屈一指。全省的房地产开发投资和GDP的比值，一直维持在30%以上，三亚、海口等一些热点城市，甚至高达60%以上。

来源：中指数据

中指数据显示，去年全年，三亚的卖地收入达到121.7亿元，同比增长553%，位居40个大中城市首位。其他的一些县市，甚至一度透支指标，把未来的地都卖完了。

其次，海南因为房地产至少栽过两次跟头。

第一次是1990后，十万人才下海南，短短两年房价翻了五倍，最终留下大量烂尾楼；第二次是2010年前后，受国际旅游岛政策影响，楼市升温，地产投机炒作盛行，政策利好被楼市泡沫淹没。

2018年4月，海南获批建设自贸区（港），就在各路资金准备涌入地产行业时，海南推出堪称“史上最严”的全域限购政策，并且进行了几次升级。

当年的全域限购，让投机者欲哭无泪。其实对于一个多次收获国家利好，但依旧没有发展起来的地区来说，这样调整倒不是很意外，因为海南的确没有继续拿房产泡沫来试错的余地了。

因此，在新一轮的政策红利降临后，海南去房产化的趋势，越来越明显。去年当地的官媒就刊文提到，“防止炒房不仅是经济问题、发展问题、民生问题，更是政治问题，也是对管理者执政能力和水平的检验”。

而2019年的数据显示，海南全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。

海南这次重磅出手，对比多地松绑的趋势来看，确实是逆行，但于海南自身，却可以理解为顺势巩固已经取得的调控成果。

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取消预售，强化限购，首个逆势收紧的省份海南横空出世，释放了多重信号。

第一，松绑预期不会没有节制的发展，房住不炒，不将房地产当成短期刺激手段，在任何时候都不可动摇，尤其是那些房地产依赖度很高的地区。

第二，在因城施策、强化地方主体责任的前提下，全国、全省一盘棋的调控局面，会逐渐被打破。

不同的地区、城市，经济发展状况不同，人口流入流出格局不同，土地储备不同，房价水平和房地产市场的热度同样不同，楼市分化接下来会成为一种常态，松绑和收紧同时发生的概率会越来越高。

2019年上半年数据，来源：易居研究院

第三，具体到海南自身而言，这也将是个重要的发展转折点。

相较于60多个松绑的城市，海南逆势调整，的确不排除接下来有重大利好落地的因素。打好提前量，锁死房地产市场投机炒作的空间，可以为承接国家政策铺路。

海南2019年的GDP是5308.94亿元，增速为5.8%，相当于一个中等城市的规模，而且由于独特的地理和生态结构，缺少发展工业的空间。但即便如此，也要摆脱房产依赖。

总的来说，海南还是很有希望的。一方面它的区位不差，毗邻珠三角，眺望西部陆海通道，海岸线又长。另一方面，国家向来很照顾，政策给的十分充足。

2018年海南发布《百万人才进海南行动计划》，开始大力引才，为地区发展和国家战略的配套进行人才储备，这次的安居型商品住房，也是一个重要手段。

海南人口，来源：网络

观察上图的人口结构可以看出，2015年开始，海南的常住人口数量，已经开始反超户籍人口，往净流入的局面转向。

其实即便没有新的利好出炉，海南依托现有的政策和区位优势，依然能走的更远。其中，摆脱房地产依赖，将是重要的一步。

                                                                             
责任编辑：赵路​