房企脱困需“自救”

2020-03-06
来源：经济日报
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楼市“房住不炒”定位不会因房企短暂的困难而改变。疫情是检验房企竞争力的一块“试金石”，有利于倒逼行业的结构性调整，刺激房企加速转型。房企首先要拓宽融资渠道，保证现金流安全。同时，还要积极拥抱互联网，拓展营销渠道。更重要的是转变发展观念，不要仅盯着增量市场，存量市场同样大有可为。

受新冠肺炎疫情影响，今年前两个月，我国房企整体销售规模大降。克而瑞研究中心的数据显示，2月份百强房企单月全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%，创下了近几年来单月销售最低纪录。笔者认为，在“房住不炒”定位下，针对房地产行业困境，政府将更注重精准施策，而不是全盘托底，房企脱困更多还要依靠自身努力，强化应对风险的能力。

疫情为房企经营带来了不小压力。房企的主要资金来源是销售收入、自有资金和融资所得。在疫情影响下，房企线下销售严重受阻，无论是预期的春节期间返乡置业潮偃旗息鼓，还是现场售楼大面积暂停，都对房企销售现金回款造成了巨大影响。在销售大幅减少的同时，房企的一些刚性成本支出却一点都没有少。

一般而言，房企的成本主要包括土地成本、建安成本、销售费用、员工薪酬、其他管理费用、利息支出、土地增值税等。这些成本通常与企业拿地、开发节奏息息相关。近一段时间，各地也对部分税项、土地款缴纳等给出了延缓政策。所以，疫情期间房企最大的支出压力在于员工薪酬和利息开支。

值得注意的是，2020年是房企债务偿还高峰年。克而瑞研究报告显示，95家典型房企年内到期债务达5000亿元，较2019年上涨45%，3月份是今年第一个偿债高峰期，待偿总额达330亿元。一部分习惯了“高杠杆、高周转”模式的中小企业，将面临严重的现金流危机。

房地产市场规模大，关联产业众多，风险不可不防。目前，部分省份或城市已出台房地产行业阶段性纾困政策，具体包括延期或分期缴纳土地出让金，降低土地拍卖保证金比例，放宽预售条件、税款缴纳最长可延期3个月、缴纳房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免等。据此，相信在各地纾困政策支持下，房地产市场风险不会明显放大。

从需求端看，购房需求与普通快消品不同，购房总需求并不会因疫情而减少，疫情期间被压抑的需求会在疫情结束后集中释放，疫情可能导致未来各城市供需出现短期改变，但不会改变长期供需趋势。因此，房地产市场整体并不会遭受毁灭性打击，只是房企需要想办法熬过疫情。

综合来看，楼市“房住不炒”定位不会因房企短暂的困难而改变，优秀的房企将在与疫情抗争中不断升华、强健体魄，实力不足的房企难免要被市场所淘汰。这次疫情恰好就是检验房企竞争力的一块“试金石”，有利于倒逼行业的结构性调整，刺激房企加速转型。

首先，房企要拓宽融资渠道，保证现金流安全。面对严峻局势，房企要充分发挥自身实力，通过拓宽融资渠道、创新融资方式，积极补充资金，保证财务和现金流安全。这一方面有助于企业平稳度过疫情期，另一方面更是可持续发展能力的保障。随着疫情结束，投资开发恢复甚至加速，更加考验企业的资金实力。

其次，房企还要积极拥抱互联网，拓展营销渠道。当前，线上和线下销售并行已经成为一种趋势，特别是在特殊时期，线上销售在一定程度上可以对冲线下销售停摆的冲击。疫情结束之后，线上销售模式仍然有助于房企拓展销路，降低成本。当前，房企需要积极促销，争取回款。

长期来看，房企更重要的是转变发展观念。房企不要仅盯着增量市场，存量市场同样大有可为。各地大量的城市更新任务和改善型需求，都是有待进一步挖掘的市场。房企也不要唯规模论，抓着“高周转”游戏不放，只要做出品牌，做出特色，小而美的房企一样有市场空间。