复工缓慢拖累经济，房地产政策会如何放松？

2020-02-18
来源：界面-地产
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新冠肺炎疫情，作为2020年开局之时的黑天鹅，影响着我们每个人的生活，成为一生的记忆。各地采取了严厉的隔离措施，湖北以外的多个省市，也都封闭小区、以户为单位定期凭证进出，还有的农村地区通过挖断路等“硬核”方式自我隔离。毫无疑问，这些隔离措施对阻止疫情扩散起到了积极作用，根据国家卫健委数据，截至2月15日除湖北外的新增确诊病例数已经连续12天下降。

但严厉的隔离措施，加之新冠肺炎潜伏期长和传染性高导致人们减少外出，无疑也会对经济形成巨大的短期冲击。2019年春节黄金周全国旅游收入5139亿，零售和餐饮企业销售收入10050亿，电影票房收入68亿。今年相关的消费几乎为0，这还只是春节黄金周这七天的损失。而截至目前，春节黄金周已经过去半个月了，从高频指标看相关消费并没有大的起色，未来什么时候能够好转也有很大不确定性。

从生产端看同样如此。有几个指标显示，目前的生产恢复缓慢：

一是交通运输部公布的春运数据，大年初一到现在，返程的人数不到两成。也就是说，目前还有超过80%的返乡者没有回到岗位上。那些已经返程的人，多数也需要隔离7-14天才能工作。

二是北京、上海和成都等大中城市，交通量稀少。初一到现在地铁客运量低迷，没有大的回升。因新冠疫情的高传染性，这些大中城市的居民，如果有条件会优先选择私家车或者打车，但这些城市的交通拥堵指数仍远低于往年农历同期。这表明上述城市现场办公的人少，即使是已经开工了多数也是在远程工作。

三是据统计，截至2月14日挖掘机、装载机、压路机和混凝土搅拌运输车等设备的开工率，超过10%的只有湖南、云南和广西，分别为18.8%、11.7%和11.0%，而去年农历同期全国设备开工率超过45%。

疫情对经济的冲击，将在微观和宏观两个层面上体现。微观角度看，企业停工、停产，直接影响到工资和工作时长挂钩人群的收入，很多中小企业的员工应该深有体会。笔者就有朋友从事服务业相关的工作，疫情期间单位停发工资，号召大家共渡难关。

对企业而言同样如此，停产意味着停收，但很多支出是刚性的，比如房租和利息支出等。以服务业为例，2019年末服务业中长期贷款余额39.4万亿，按年化利率6%来估算，每个月的利息支出近2000亿。近期有不少餐饮行业的知名企业家公开发声，表达企业经营所面临的困境，比如某企业家称依靠目前的账上现金，企业只能支撑2-3个月。笔者认为，这些餐饮企业算是细分领域的龙头，而更多的中小企业，实际所面临的经营压力会更大。

微观主体的困境，在宏观上的最直接体现，就是经济增长放缓。新冠肺炎疫情对GDP增速的冲击程度如何，近期市场机构有很多讨论。主流的观点根据SARS最严重的2003年二季度，GDP增速比当年一季度下滑了2个百分点，来推断这次疫情的影响幅度相近，认为今年一季度GDP增速在3%-4%。

笔者认为，这一判断可能过于乐观。2003年中国刚享受加入WTO后的出口红利，房地产市场也刚起步，经济处于一轮上升期，抵御风险的能力强。但本次新冠肺炎比非典传染性更强，实施隔离后停工、停产的力度更大，杠杆率上升后各类主体抵御风险的能力更弱，加之经济处于一轮下行周期中，因此预计GDP增速下滑的幅度大概率会明显超过2%。

这意味着，疫情结束后需要出台更大力度的稳增长政策。今年是全面建成小康社会的最后一年，而实现两个翻一番是其中的重点。考虑到第四次经济普查影响后，2020年GDP增速仍然需要达到5.5%才能够实现。在新冠肺炎疫情一季度得到控制、一季度GDP增速3%的乐观情形下，今年二到四季度GDP增速需要达到6.2%才能够完成这一任务。

各终端需求中，固定资产投资仍是稳增长的重点，预计将围绕两个方向。一是基建，具体的措施可能包括继续推出重大项目、增加新增专项债额度到3万亿以上、提高新增专项债投向基建比例、政策性银行加大对基建项目配套融资支持、城投融资政策放松等。2019年全口径基建投资增速为3.3%，今年可能回升到8%左右。

另一个则是房地产。作为上下游连接产业最多的行业，房地产在逆周期调节中发挥着重要作用。尽管2020年“房住不炒”的总基调不会变，但从2019年12月召开的政治局会议和中央经济工作会议看，在经济下行压力下，今年的房地产调控基调已经有所放松，比如删去了“不把房地产作为短期刺激经济的手段”等。本次疫情中断了经济弱复苏，稳增长对房地产投资的依赖性进一步上升。

高频指标显示，新冠疫情对房地产销售有明显影响。政策上看，1月26日中国房地产协会号召“房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复”。尽管有部分房企尝试在线上销售，但由于房产交易涉及的资金规模大，居民对线上购房的意愿不强，因而房企的这种探索效果并不佳。今年春节后，30大中城市商品房销售面积回升幅度，明显小于往年同期。

这加剧了房企现金流压力，也给房地产投资增加不确定性。2016年四季度房地产调控开始收紧，房企外部融资的各个渠道基本都被规范，因此房企尤其是中小型房企，资金运转对销售回款的依赖性越来越强。新冠疫情后房地产销售几乎冰冻，现金流压力会改变房企的经营和投资策略。如果发生病毒变异或复工后出现较大范围交叉感染等尾部风险，导致疫情周期拉长，部分中小房企开发的项目可能会从迟到变为缺席。

因此，在“房住不炒”大方针不变的情况下，地产调控应边际放松。这既是托底经济的需要，也是避免房企因现金流短缺而破产，从而导致预售项目无法交付的风险。

笔者认为，后续地产调控政策松动，可能围绕以下几个方向推进。

第一，预计将有更多城市变相放松地产限购。虽然总的调控基调“房住不炒”不会变，但2019年12月中央经济工作会议明确提出“全面落实因城施策”，意味着地方政府在地产政策上将有更大的自由度。对地方而言，稳增长压力下放松地产限购，加快辖区内的商品房库存去化，一方面可以提高开发商拿地的积极性，带动地产投资，另一方面也可以通过土地出让来为基建筹集资金。因此，将会有更多城市，以降低二套购房标准、缩短或取消非户籍人口缴纳社保年限等方式，刺激地产销售。

第二，降低商品房的预售条件，便利房企销售回款。2017年四季度期房销售面积占比开始回升，2019年12月达到了85%。如此高的占比，预售标准调整对房企销售回款，有着重要影响。因此，在降低购房门槛的同时，也应该降低预售商品房的标准。

近期已经有城市松动预售政策。比如某城市出通知，在疫情防控期间，经营性房地产项目达到投资总额25%以上的，可按规定办理商品房预售审批手续。经营性房地产项目缴纳50%土地出让金后，可以预办理不动产登记。笔者预计将有更多城市出台类似政策，支持房企及时回笼现金。

第三，房地产抵押贷款利率预计会下降。降低融资成本，是2020年货币政策的重点任务，通过调降MLF利率、加快新增贷款挂钩LPR报价、降准以降低银行综合负债成本等方式来实现。但降准、降息后，银行面临着优质信贷资产缺失的问题，经济下行周期叠加疫情冲击，部分中小企业的经营风险上升，这个难题更加凸显。此时对银行而言，房贷的性价比进一步上升，期限长、抵押率高、风险小。作为优质资产，在贷款利率整体下降的同时，房贷利率也会降低。

第四，针对房企融资的监管大概率将放松。房地产开发所需资金量大，房企多数高负债经营，部分上市房企的资产负债率甚至高于90%。围绕“房住不炒”，近年对房企融资高压监管，甚至部分龙头房企的年化融资成本在10%以上。上文分析过，疫情中断了商品房销售，开发商的经营和投资更加需要外源性现金流。

近期在传监管机构拟调整MPA（宏观审慎评估体系）中房地产信贷考核指标，仅考核房地产广义信贷，而不再细化考核按揭和开发贷等具体比例。这一消息虽未经证实，但笔者认为房地产信贷考核放松是大概率事件。笔者也了解到，近期已经有股份制商业银行放松了房地产非标额度。预计后续对房企境内发债、海外融资和股票定增等方面的监管，也会松绑。

总结一下，新冠疫情对经济的冲击程度，大概率高于非典时期。由于高传染性，各地采取了严厉的隔离政策，企业复工缓慢。今年是全面建成小康社会的最后一年，疫情结束后需要加大逆周期调节力度，而房地产是需求端稳增长的重点之一，可能的措施包括将有更多城市变相放松地产限购、降低商品房预售标准、下调房贷利率和放松针对房企融资的监管等。