再说一次 “法拍房”不要轻易碰！

2019-10-28
来源：网络综合整理
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　　“一套房只需要1块钱。”

　　昨天在饭场上，老王拍着桌子，面部表情都抽搐了。继续道，“就问你吸不吸引人，那可是10多万人围观呐。不过，最后杭州（楼盘）这套学区房加价239次，被一个傻瓜蛋609.5万元买走了。

　　算上交纳的10多万佣金和平台服务费，价格和周边房子没差几毛钱。但在电商网站上一块钱起拍特价房，这招可真够狠。让我们这些干营销的都望洋兴叹呐。

　　而且今年双11，马云说要在淘宝上线10000套特价房，刘强东在京东上线6000套。不知道会掀起怎样的波澜。感觉在这冷市，只有像搞特价房这种花样，房子才能卖的出去。

　　老王是某房企区域营销总，最近每次聊天对电商卖房又是愤愤不平，又是赞不绝口。

　　但老王是站在卖家做营销角度看，而我自始自终都是站在购房者的角度。那么淘宝法拍房到底是什么，该不该买，有哪些坑？这是最近赶上双十一想捡漏淘宝法拍房的购房者最爱问到的。今天子木就帮大家解谜。

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　　淘宝法拍房

　　所谓淘宝拍卖网上挂着的房源，基本都是法拍房。而法拍房的定义，大家看名字都能想象得到。

　　就是因为债务纠纷问题，被法院强制收回拍卖了。

　　尤其是在市场行情趋冷，房价下跌的周期里，法拍房的数量都是高涨的。大部分都是由于高杠杆炒房客资金断裂，还不清月供被收回了。当然还有做生意倒闭，拿房产抵债的。人和人之间有债务纠纷，借钱不还的。形形色色的情况都有。

　　原来法院拍房子，都是私底下操作，有寻租空间，里应外合一套一笔。但是后来被国家发现后，开始强制公开透明。而透明后发现，知道的人太少，竞价者有限，房子拍不上好价格，有关机构自然亏损较大。

　　于是乎，就赶了波潮流，和淘宝合作了一把。因为淘宝有巨大的流量，有人的地方就有需求，而且法拍房有所有房子都没有的优势——便宜。

　　按照目前的市场情况来看，一般比市场价低10%-30%，这个利益空间足够让一些购房者削尖了脑袋往里钻。而且，有的城市法拍房还不受限购政策影响。因为司法和房管是两套系统，谁也管不上谁。

　　有了这两个因素加持，自然符合投资品的基础属性，有洼地价值且不受约束，所以有些高阶房产投资玩家专门就做法拍房生意。不过现在一二线城市正在弥补这个漏洞。

　　当然，有句话说的好。天上不可能往下砸馅饼，即使是砸那也是500万彩票的概率。法拍房虽然便宜，但是风险也足够大。我认识做这行的做的稳的，都得有5年以上的从业经验，没两把刷子根本揽不住这瓷器活儿。

　　那么法拍房到底有什么风险呢？我给大家总结三点。只要你把这三点看通透了，法拍房就不是问题了。

　　1.房子自身问题（产权，抵押，实际居住，物业等）

　　2.税费问题

　　3.贷款、户口等其他问题

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　　避坑指南

　　第一个是房子自身的问题（产权，抵押，实际居住，物业等）

　　因为涉及到纠纷和利益问题，出现在法拍房上离奇古怪的事情有很多。首先你要对你想要拍下的房子有足够详细的了解，不要怕花时间，怕的是花了时间还没弄明白。

　　首先是房子长啥样。这些年遇到艺高人胆大的购房者太多了，买房如此重要的事，居然连实地看房和勘察的功夫都没有，眼都不眨一下，点点鼠标，按按键盘就买了。

　　例如去年一个广西（楼盘）钦州（楼盘）的读者求援，从淘宝买了一套房，85平米，总价22.861万元，折合单价2700元/㎡。超级便宜。但是验房的那天傻眼了，房子少了一堵墙！原因是房子和原业主邻居的房子相通，声称为了防止讨债人上门追债。

　　其次是房子当下的居住问题。有很多人以为买下房子就就万事大吉了，结果推开门一看，居然还有人在吃饭睡觉。这种事情法院都不管，因为一开始法院也不知道有没有人居住只能在公告上写明，自行了解。

　　有些人虽然房子被法院收回，但是很聪明。直接找人长期租赁，一般来说，会做一些假的租赁合同，多为与自己的朋友签合同并且交付长达几十年的租金。买卖不破租赁，这是一直以来的规定。你怎么办？

　　或者还有突然遇到被执行人的父母住进来的，如果遇到年老体残的“钉子户”，恭喜你中奖了。这个就连法院都没有办法去执行清场。所以不要随随便便的去拍一套房子，除非你对它十分了解。

　　当然这种事情也不难规避，如果特别喜欢一套房子，找一个靠谱的中介帮你去看房子，排查风险，如果里面住着的人不让看，就找拍卖委托公司强制查房。不过更多的根本无法看房，一来法院也没钥匙，二来房子太多没有办法逐个打开给你看。

　　第二个是税费问题。

　　这个是重中之重。因为法拍房交税不同于其他，所有交易产生的税费需要买房人一人承担。拍卖信息公开中的税费部分不够明确一直是问题，法院不知道税费有多少更不能帮你交税，法院关心的就是这个房子能否拍卖出去，能否把拍卖款顺利收回。

　　普通的税大家都能算明白，这里主要讲几个特殊的税费。首先是增值税。如果某公司以公司的名义买下了一套房子，买入价100万，拍卖成交价为500万，如果你拍下了，那么你需要缴纳最高60%的差额税费，也就是240万。

　　我还见过一个疯狂的案例。原来是单位给职工分配的一个“老公房”（是指由政府和国有企业、事业单位投资兴建的住宅。），原业主买入的时候总共花了5万元，结果因为学区原因被炒到5万多一平米，市场价达到了250万。

　　最后原业主因为法律纠纷房子被强制收回拍卖。竞拍人以200万的价格购入。结果交房的那天整个人傻了。因为当初总价5万元，现在200万，相差195万，按照土地增值税，50%的税费是97.5万。

　　那么整体买房的费用是200万+97.5万=297.5万。比市场价还高47.5万。这种情况典型的还出现在商铺购买中，700万拍下的房子，交税300万，你见过吗？我见过。有的后悔不已，直接弃缴税款，房子又被查封了。

　　三就是户口和贷款等问题。

　　如果你想竞拍你所在城市的房子，一定要问清楚法拍房是否对购房资格有要求，目前一线城市还有不少二线城市拍卖房的竞买人须具备购房资格，不然竞买成功后，没有办法正常的办理过户手续。

　　其次是是否能贷款也要搞清楚。

　　确定好房子可以过户之后，你要清楚你自己是全款买房还是贷款买房。全款有钱你任性，贷款的话有几种模式，一个是预抵押，就是房子拍下来之后凭借法院出具的文书可以获得银行的提前放款帮你把全款付给法院。

　　第二种是如果你本身有一套房产可以拿过来做担保，以此做另类抵押。第三种是第三方垫资，就是和银行有拍卖合作业务的公司帮你做一个担保，当然这个是要收费的。

　　当然目前的情况是拍卖房基本要求是一次性付款，这对竞买人的财务要求很高，没有在事前要求的期限内一次性支付，则缴纳的保证金没收，作为扣减拍卖的费用及下次拍卖成交价与本次成交价的价差等费用。

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　　良心建议

　　有人问我从淘宝上买房和找拍卖行有什么区别。很简单，就是自驾游和报旅行社的关系。

　　如果你确定要从淘宝上买房，那么在这之前一定要做好足够多的攻略，是否被坑全靠你的运气和努力。而不是点点鼠标，脑袋一热就把钱打过去了。

　　买卖法拍房不是儿戏，司法公证不会骗你，而且交易对于你来说基本是只进不出。只要你反悔，你之前交的所有钱全部没收。

　　如果你能把每条脉络整理清晰，那么法院法拍房就是一个很好的购房途径，你能接住这个烫手的馅饼。如果你是那种浑浑噩噩，一心只想少操心，省事省力坐享其成，那么就离法拍房远一些吧。

　　因为马云卖的不仅是特价房，还有梦想和学费。